Le 4 regole per gestire una proprietà all’estero

Quanto è difficile gestire una proprietà all’estero che viene messa in affitto?
Gestire una proprietà richiede molto tempo e molte energie. Ancora di più se si trova in una località lontana. Ma esiste una alternativa semplice e sicura.

In Italia e in generale in Europa è poco frequente affidare a società terze la gestione dei propri immobili.

Negli USA invece, è abbastanza frequente che un investitore si affidi al Property Manager, ovvero una società specializzata che si trova già sul posto dove risiede l’immobile.

Ma vediamo nel dettaglio: cosa è un property manager?

E’ un gestore che si occupa del tuo immobile e ti permetterà di ottenere i benefici finanziari derivanti dalla proprietà in affitto. In questo modo  eviterai tutti i problemi, gli inconvenienti, i rischi e tutte le difficoltà dovute al fatto di trovarsi in un paese straniero.

In poche parole, lui gestisce i problemi e tu tieni solo i benefici.

Esistono investitori negli Stati Uniti che gestiscono anche più di 50 immobili in un solo Stato. Come fanno?

Non solo non si recano quasi mai in quello Stato ma per l’organizzazione che hanno creato potrebbero stare lontano dalle loro proprietà per anni.

Potrebbero gestire tutti i loro immobili dalla Cina se volessero, la località non ha nessuna importanza.

Gestire delle proprietà da lontano può essere molto conveniente, a patto che si seguano i passi necessari per mantenere un adeguato standard di controllo della qualità.

E’ importante documentare lo stato e le condizioni della proprietà.

Normalmente gli investitori pagano un tuttofare di fiducia che fa il giro delle proprietà con una lista di controllo e una GoPro: il tuttofare trasmette i video e la lista e il proprietario li salva conservandoli nella scheda di ciascuna proprietà così da poterli rivedere e consultare in seguito.

Inoltre, data la lontananza, potranno mantenere le distanze dagli inquilini: quando un affittuario vede, parla e stringe la mano al padrone di casa tende a sviluppare con lui un rapporto personale.

Quando il padrone di casa alzerà l’affitto, l’inquilino si ricorderà della stretta di mano e chiamerà il proprietario cercando di rinegoziare l’affitto e prenderà un rifiuto come una questione personale.

Se invece l’inquilino non ha mai incontrato il padrone di casa le cose resteranno sul piano puramente economico senza nessun tipo di risvolto personale.

Vivendo all’estero dovrai per forza assumere qualcuno che si occupi degli immobili. Eviterai cosi’ di cadere nella trappola dello stura-lavandini.

Infatti molte volte sono i proprietari stessi che si occupano delle riparazioni delle case date in affitto, e questo rende difficile presentare il conto della riparazione all’inquilino.

Dal suo punto di vista, l’ha fatto “gratis”, ma sappiamo che non è cosi’. L’utilizzo di un Property Manager che si occupa di tutto invece, permette alla questione di risolversi velocemente e senza problemi.

Elimini i problemi con gli inquilini

Un altro dei vantaggi è che nessuno potrà mai accusarti di rubare nelle case che affitti.

Un po’ di tempo fa è uscita la storia di una signora che dopo aver subito lo sfratto ha accusato il proprietario di aver rubato dall’appartamento molte delle sue cose dopo che l’autorità giudiziaria l’aveva cacciata di casa.

Lei e la sua famiglia hanno chiamato molte volte il proprietario senza ricevere risposta (il telefono era sempre sul ‘silenzioso’, non squillava nemmeno).

Hanno anche mandato delle mail, hanno chiamato la Polizia e la Polizia ha mandato a sua volta una mail cui il proprietario ha risposto scrivendo: “Come potrei aver rubato qualcosa se io vivo a più di 1000 km di distanza”? La conversazione si è chiusa così.

Avrai inoltre bisogno di assumere qualcuno che faccia vedere le case alle persone interessate e che dia loro le chiavi quando il contrtto sarà firmato.

Normalmente queste persone vengono pagate 40-50 Dollari per ogni visita, inoltre i proprietari fanno molta pubblicità degli immobili con molte fotografie e video in HD così che le persone interessate non siano necessariamente costrette ad andare fisicamente a vedere le case.

In fin dei conti avendo una semplice connessione internet è assolutamente fattibile gestire un immobile in affitto dall’estero!

Le 4 regole per gestire un immobile all’estero

Quali regole seguire?

1. Contatta i tuoi inquilini via E-mail. Questo ha il vantaggio di poter comunicare con loro anche se non vivi vicino alle tue proprietà e poi così facendo tutto resta scritto (cosa utile nel caso in cui si dovesse arrivare in sede legale)

2. Cerca un ‘property manager’ (che probabilmente ti costerà tra il 10% e il 30% dell’ammontare degli affitti mensili, a seconda delle prestazioni incluse) o un amico o un famigliare che possa recarsi nell’immobile in caso di emergenza.

3. Cerca di stabilire un contatto diretto con gli elettricisti, con gli idraulici e fai in modo che dopo ogni lavoro ti mandino le foto dell’intervento via E-mail

4. Metti in chiaro che non accetti contanti per i pagamenti degli affitti (gli inquilini possono tranquillamente farti un bonifico)

In conclusione

Gestire un affitto di un immobile in un paese straniero non è così difficile come potrebbe sembrare, a patto che si seguano delle regole basilari.

Ovviamente bisogna selezionare con attenzione gli inquilini e poi è ancora più importante redigere un contratto di affitto che stabilisca i diritti e le responsabilità di entrambe le parti (proprietario/affittuario).

E’ molto importante rendere l’incasso degli affitti continuo automatizzando il processo e facendosi dare eventuali assegni post-datati in anticipo (una pratica comune a Dubai).

Va detto che la sfida più grande nella gestione di una proprietà all’estero è la manutenzione: dato che non potrà pensarci il proprietario in prima persona, la manutenzione dovrà essere a carico dell’inquilino oppure di un elemento terzo incaricato.

In entrambi i casi è fondamentale che la manutenzione sia documentata con foto e video raccolti poi insieme alle spese e conservati.

Bisogna sempre ricordarsi di documentare attentamente le condizioni dell’immobile prima dell’ingresso dell’inquilino; e quando l’inquilino vorrà andarsene è importante ispezionare l’immobile insieme a lui (azione che può essere svolta dal proprietario o da un suo incaricato).

L’ispezione potrebbe portare a un prelievo dalla cauzione iniziale in accordo col contratto stipulato e firmato da entrambe le parti.

Guardati attorno.

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